Mijn favorieten

Woningmarktcijfers 2e kwartaal 2019 NVM afdeling Wageningen

Vandaag, donderdag 11 juli 2019, zijn na 10.00 uur de cijfers bekend gemaakt van het 2e kwartaal 2019 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland en in de woningmarktregio van de NVM afdeling Wageningen. Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van het 2e kwartaal 2018. De gegevens zijn op basis van transacties via NVM makelaars en genoemde waarden betreffen over het algemeen medianen (soort van gemiddelden).

Woningmarkt: meer nieuw aanbod, aantal transacties stijgt iets

Landelijk
Het aanbod op de woningmarkt is sinds vorig jaar 9,9% gedaald en dat is minder hevig dan voorheen; er is zelfs weer iets meer aanbod dan een kwartaal terug. Het aanbod aan appartementen daalt vrijwel niet meer terwijl de aanboddaling voor vrijstaande en ook twee-onder-één-kap woningen boven de 13% ligt. De hoeveelheid nieuw aanbod dit kwartaal kent sinds langere tijd weer een stijging en wel van 9,2% naar 44.168 woningen. Vraagprijzen stijgen met nu 9,2% nog wel flink maar ook dat percentage is lager dan vorig jaar.

Daarbij is ook de trend van dalende transactieaantallen doorbroken door een stijging van het aantal verkopen met 1,8% ten opzichte van vorig jaar. Verkoopprijzen nemen nog wel steeds toe maar de 7,4% stijging die nu wordt genoteerd is duidelijk lager dan vorig jaar waar dat nog boven de 10% lag. De gemiddelde verkoopprijs bedraagt nu €308.000. De verkoopkans van woningen is licht toegenomen: van het nieuwe woningaanbod wordt 73% binnen 90 dagen verkocht. De KI1 bedraagt nu 3,3. De regionale verschillen zijn nog altijd groot.

Dit kwartaal werden er 6.900 nieuwbouwwoningen verkocht, dat is 13% minder dan hetzelfde kwartaal een jaar terug. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen stijgt 12% naar 14.300 woningen. De prijs van een nieuwbouwwoning stijgt met 17% naar nu €387.000. KI bedraagt 6,8.

Regio Ede/Wageningen
Onder deze regio vallen de gemeenten Amerongen, Ede, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen.
De woningmarkt laat zich uitdrukken in zowel absolute cijfers als percentages. Om met de eerste te beginnen: in het 2e kwartaal van 2019 werden in de regio Ede/Wageningen 652 woningen verkocht. Deze aantallen liggen 1% lager ten opzichte van vorig jaar en 2,5% lager ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste verschillen in de aantallen verkochte woningen zijn terug te vinden bij de verkochte hoekwoningen en 2/1-kapwoningen. Van de hoekwoningen werden er 78 verkocht; een daling van bijna 24,5% vergeleken met een jaar eerder. Van de 2/1-kapwoningen werden er 142 verkocht; een stijging van iets meer dan 24% vergeleken met een jaar eerder.

De gemiddelde transactieprijs, gecorrigeerd per woningtype, kwam uit op € 316.000,- en steeg daarmee met bijna 8,5% ten opzichte van een jaar eerder. Per woningtype kwamen de prijsstijgingen uit tussen de 3% voor vrijstaande woningen met een gemiddelde transactieprijs van € 565.000,- tot 17,5% voor appartementen met een gemiddelde transactieprijs van € 198.000,-.
De verkooptijden van 4 van de 5 woningtypen lag gemiddeld tussen de 23 tot 42 dagen. Alleen de verkooptijd van vrijstaande woningen bedroeg afgelopen kwartaal 57 dagen. Daarmee bedroeg de verkooptijd van de 652 verkochte woningen gemiddeld 35 dagen.

Van de verkochte woningen ging bijna 27% boven de vraagprijs weg en bedroeg de gemiddelde onderhandelingsmarge 1,1% over alle verkochte woningen. In ons vakjargon betekent dit dat er gemiddeld 1,0% minder voor een woning werd betaald dan er gevraagd werd.

De gemiddelde vraagprijs van de 748 woningen in het aanbod zijn met gemiddeld iets meer dan 6% gestegen naar nu € 463.000,-. De vraagprijzen van de appartementen stegen procentueel het hardst met gemiddeld ruim 22% naar € 229.000,-. Daarentegen daalden de gemiddelde vraagprijzen van zowel hoek- als 2/1-kapwoningen lichtjes met respectievelijk 0,5% en 0,7% naar € 288.000,- en € 367.000,-.

Het lopende aanbod daalde met ruim 17% naar 748 te koop staande woningen. Deze daling ging het hardst bij de appartementen en hoekwoningen. Van dit eerst genoemde woningtype slonk het lopende aanbod met 32% naar 114 nu. Ook van de hoekwoningen slonk het lopende aanbod met ruim 34% naar nu 65 stuks. Het lopende aanbod van vrijstaande woningen daalde het minst hard, slechts 5% ten opzichte van vorig jaar naar nu 323 woningen.

Van de in aanbod staande woningen heeft bijna 17,5% al langer dan een jaar een “te koop” bord in de tuin staan of aan de gevel hangen. Met name de grote groep te koop staande vrijstaande woningen staan met gemiddeld 180 dagen, lang in het lopende aanbod.
Door het beperkte aantal beschikbare koopwoningen, stijgende vraagprijzen en een krapte-indicator van 3,4 is er sprake van een krappe woningmarkt, wat zich vertaalt in onder andere een beperkt en geschikt aanbod voor kandidaat-kopers, korte verkooptijden en kleine onderhandelingsmarges.

Regio Culemborg/Dodewaard
Onder deze regio vallen de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. In deze regio werden er ten opzichte van het 2e kwartaal van vorig jaar 1% minder woningen verkocht; om precies te zijn 376 tegen een gemiddelde transactieprijs van € 312.000,-. Qua aantal transacties viel met name de stijging van ruim 45% op van het aantal verkochte 2/1-kapwoningen naar 108 stuks. Daarentegen werden er bijna 27% minder tussenwoningen verkocht naar nu 79 stuks.

De gemiddelde transactieprijs van € 312.000,- lag overigens ruim 9% boven het niveau van een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs van de vrijstaande woningen steeg met 12% het hardst naar gemiddeld € 467.000,-, direct gevolgd door een 11,5% prijsstijging van de verkochte hoekwoningen met een gemiddelde transactieprijs van € 251.000,-. Ook bij de appartementen steeg de gemiddelde transactieprijs met 11% naar nu € 184.000,-.

Verkopen van 4 van de 5 woningtypen lukte in 26 tot 35 dagen, alleen de verkochte vrijstaande woningen hadden een langere verkooptijd; te weten 53 dagen. Daarmee bedroeg de verkooptijd van de 376 verkochte woningen gemiddeld 35 dagen.

Van alle verkochte woningen in het 2e kwartaal werd ruim 29% boven de vraagprijs verkocht en bedroeg de onderhandelingsmarge over alle 376 verkochte woningen gemiddeld 0,9%. In ons vakjargon betekent dit dat er gemiddeld 0,9% minder voor een woning werd betaald dan er gevraagd werd.

Het aanbod is in 1 jaar tijd met iets meer dan 13% afgenomen naar nu nog 533 woningen, waarbij het lopende aanbod het hardst daalde bij de appartementen en hoekwoningen. Bij appartementen nam het lopende aanbod met ruim 36,5% af naar nu 38 stuks. Bij de hoekwoningen nam het lopende aanbod met bijna 32,5% af naar nu 44 stuks. Het meest voorkomende woningtype in het lopende aanbod zijn de vrijstaande woningen; hiervan stonden er 257 te koop in het 2e kwartaal van dit jaar.

De gemiddelde vraagprijs, gecorrigeerd per woningtype, is met gemiddeld ruim 8,5% opgelopen naar € 427.000,-. Met name de gemiddelde vraagprijzen van hoekwoningen stegen met ruim 17% het hardst naar € 272.000,-, gevolgd door een vraagprijsstijging van ruim 12,5% van appartementen naar een gemiddelde van € 211.000,-.

De looptijd van de in aanbod staande woningen daalde met bijna 2 maanden naar gemiddeld 156 dagen. Met name de looptijd van de in aanbod staande 2/1-kapwoningen daalde van 126 dagen naar gemiddeld 52 dagen.

De krapte-indicator van 4,3 betekent dat er ook in deze regio sprake is van een krappe markt, wat zich vertaalt in onder andere een beperkt en geschikt aanbod voor kandidaat-kopers, korte verkooptijden en kleine onderhandelingsmarges.

Verder valt in deze regio op dat iets meer dan 25% van de in aanbod staande woningen langer dan 1 jaar te koop staat; een percentage wat weliswaar ieder kwartaal langzaam daalt, maar ook betekent dat niet iedere woning snel wordt verkocht. Met name de 257 te koop staande vrijstaande woningen beïnvloeden dit percentage grotendeels doordat dit woningtype gemiddeld 251 dagen in de verkoop staat.

Woningmarktregio Den Bosch
Onder deze regio vallen meerdere gemeenten, echter vallen alleen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel binnen de NVM afdeling Wageningen. De meer in het oog springende woningmarkt-ontwikkelingen van beide gemeenten zullen hierna worden benoemd. Doordat er echter sprake is van kleinere aantallen transacties, wordt de opsomming beknopt.

In de gemeente Zaltbommel zijn in het afgelopen kwartaal 48 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 346.000,-. Er is hier sprake van een stijging van 16,5% van de gemiddelde transactieprijs van de totaal aantal verkochte woningen.
Gemiddeld deed men er 86 dagen over om deze woningen te verkopen; ruim 3 weken langzamer ten opzichte van de verkooptijd van een kwartaal eerder. De hoek-, 2/1-kap en vrijstaande woningen waren de meest verkochte woningtypen, respectievelijk 10, 10 en 19 stuks tegen gemiddelde transactieprijzen van respectievelijk € 300.000,-, € 278.000,- en € 451.000,-.

In de gemeente Maasdriel zijn in het afgelopen kwartaal 44 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 397.000,-. Het aantal verkochte woningen ligt hiermee, met 5 transacties minder, iets lager dan 1 jaar eerder.

Verder is in deze gemeente sprake van een flinke stijging van 26% van de gemiddelde transactieprijs naar € 397.000,-. Van de 44 verkochte woningen waren er 22 vrijstaande woningen die met een gemiddelde transactieprijs van € 511.000,- van eigenaar verwisselden. De 11 verkochte 2/1-kapwoningen in deze gemeente brachten gemiddeld € 307.000,- op.

Gemiddeld deed men er 88 dagen over om de 44 woningen te verkopen, ruim 3 weken sneller ten opzichte van vorig jaar.

Conclusie
De druk op de woningmarkt is nog altijd groot maar lijkt voor de meeste regio’s iets voorbij zijn dieptepunt. Ten opzichte van vorig jaar is er weliswaar nog sprake van verdere verkrapping omdat het aanbod sneller afneemt dan het aantal transacties. Echter, het afgelopen half jaar is dat andersom: het aanbod neemt minder snel af en in enkele regio’s zelfs toe. Het aantal transacties stijgt deels mee met de stijging van het aanbod, waardoor de schaarste op de woningmarkt licht afneemt en de woningzoeker iets meer keus heeft. Toch kan de schijn bedriegen en loopt men het risico dat kandidaat kopers afhaken vanwege de nog steeds stijgende vraag- en transactieprijzen, gebrek aan passend aanbod en onzekerheid over de (financiële) gevolgen van het klimaatakkoord. Met name ouderen die willen verhuizen naar gelijkvloerse woningen en starters die er niet meer tussenkomen vanwege de té hoge prijzen zijn de verliezers in de huidige woningmarkt.

Bron : NVM