Mijn favorieten

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2018 NVM afdeling Wageningen

Meer mensen zetten hun woning te koop
De gekte op de Nederlandse woningmarkt begint iets af te nemen. “In sommige regio’s en met name Amsterdam zien we dat het plafond van voortdurende prijsstijgingen langzaam bereikt wordt”, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. De NVM merkt dat de daling van het aantal transacties wat afvlakt, het aanbod sinds lange tijd weer iets stijgt en dat de prijsstijgingen niet meer zo groot zijn.

“We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen.” Dat uit zich volgens Jaarsma onder andere in een zekere afkoeling op de meest verhitte delen van de woningmarkt, hoewel hij de woningmarkt als geheel nog steeds als oververhit typeert. “Dit is een nieuwe ontwikkeling voor de woningmarkt. Afgelopen kwartaal heeft de NVM aangegeven dat het Code Rood is voor de woningmarkt – met name voor de nieuwbouw – en het is nog steeds Code Rood, maar wel met enkele lichtpuntjes.”

Jaarsma constateert dat in 2019, net als in 2018 en daarvoor, wederom niet de benodigde nieuwbouwaantallen worden gehaald. “Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000 woningen.” De NVM-voorzitter zegt dit bij de bekendmaking van de woningmarktcijfers over het 4de kwartaal*, die vandaag worden gepresenteerd.

Ontwikkeling transacties landelijk
Makelaars van de NVM hebben in het 4de kwartaal van 2018 ruim 8% minder woningen verkocht dan een jaar geleden. Het is het zesde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. In totaal verkochten de NVM-makelaars het afgelopen kwartaal bijna 39.300 woningen, 3.500 minder dan een jaar eerder. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM bijna 148.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Voor de totale markt betekent dit 214.000 transacties. Dat is 10,7% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs is in het 4de kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder zijn woningen daarmee 10,3% duurder geworden. Maar liefst 38% van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg.

De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 39 dagen, 11 dagen minder dan een jaar geleden. Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.” Het woningaanbod is echter
voor het eerst in 4,5 jaar toegenomen (met 5%) in vergelijking met een kwartaal ervoor. De looptijd van de in aanbod staande koopwoningen is opnieuw afgenomen, namelijk tot 136 dagen. Nog slechts 23% van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper kon in het 4de kwartaal 2018 uit 3,6 woningen kiezen. “Hier zie je duidelijk de regionale verschillen”, zegt Jaarsma. “In sommige regio’s aan de randen van ons land hebben kopers nog ruime keuze, al neemt het ook daar af. Maar in de grote steden kunnen mensen nog maar kiezen uit iets meer dan 2 woningen.” Ruim 70% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het 3de kwartaal 2018) is binnen 90 dagen verkocht.

Regio Ede/Wageningen
Onder deze regio vallen de gemeenten Amerongen, Ede, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen.
De woningmarkt laat zich uitdrukken in zowel absolute cijfers als percentages. Om met de eerste te beginnen: in het 4e kwartaal van 2018 werden in de regio Ede/Wageningen 704 woningen verkocht, bijna 7% lager ten opzichte van vorig jaar, maar ruim 9% meer ten opzichte van het vorige kwartaal.
De gemiddelde transactieprijs kwam uit op € 299.000,- en steeg daarmee met 13,4% ten opzichte van een jaar eerder.
Er bestaan binnen de diverse typen woningen wel grote verschillen voor zowel de transacties als het aanbod van woningen. Zo lagen de transactieprijzen van appartementen 17,7% en die van vrijstaande woningen 18,1% hoger dan een jaar eerder, Appartementen verwisselden voor
€ 181.000,- van eigenaar en vrijstaande woningen voor gemiddeld € 570.000,-. Tussenwoningen stegen “slechts” 7,9%, de transactieprijs van dit type woning bedroeg gemiddeld € 242.000,-.
De verkooptijden van 4 van de 5 woningtypen lag gemiddeld tussen de 1 á 1 ½ maand. Alleen de verkooptijd van vrijstaande woningen steeg binnen 1 kwartaal explosief; van 68 naar 134 dagen en is daarmee terug op het niveau van 1 jaar eerder.
Van de verkochte woningen ging bijna 24% boven de vraagprijs weg en bedroeg de gemiddelde onderhandelingsmarge 1,7% over alle 704 verkochte woningen.
De vraagprijzen van de 857 woningen in het aanbod zijn met gemiddeld 9,4% gestegen naar nu
€ 439.000,-. De vraagprijzen van de appartementen stegen procentueel het hardst met gemiddeld 13% naar € 200.000,-; het lopende aanbod van dit woningtype slonk met bijna 37% naar 138 nu, gevolgd door de hoekwoningen waarvan het lopende aanbod met 35% slonk naar nu 80 stuks.
Het lopende aanbod van tussenwoningen slonk het minst hard, slechts 3,2% ten opzichte van vorig jaar. Oorzaak van deze lichte daling ligt in de forse toename van het aantal tussenwoningen dat het afgelopen kwartaal nieuw in het aanbod is gekomen; 220 stuks wat een stijging van bijna 62% is ten opzichte van het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs van dit woningtype steeg met 7,8% naar € 248.000,-
Van de in aanbod staande woningen heeft ruim 18% al langer dan een jaar een “te koop” bord in de tuin staan of aan de gevel hangen.

Ondanks de (tijdelijke?) flinke toename van het aantal tussenwoningen in het aanbod, is de woningmarkt, met een krapte-indicator van 3,7, aanhoudend aan de krappe kant. In de regio Ede/Wageningen is de situatie daarbij vergelijkbaar met enkele omliggende regio’s als Bunnik/Zeist (3,6), Arnhem (3,2) of Amersfoort (2,7). Ook in deze regio’s is al langer sprake is van een krappe woningmarkt.

Regio Culemborg/Dodewaard
Onder deze regio vallen de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. In deze regio werden er ten opzichte van het 4e kwartaal van vorig jaar iets meer dan 5% minder woningen verkocht; om precies te zijn 371 tegen een gemiddelde transactieprijs van € 301.000,-. Deze transactieprijs ligt overigens 11,4% boven het niveau van 1 jaar eerder en loopt daarmee vrijwel gelijk met de regio Ede/Wageningen.
Verkopen van 4 van de 5 woningtypen lukte in 33 tot 37 dagen, alleen de verkochte vrijstaande woningen hadden een langere verkooptijd; te weten 72 dagen.
Grootste dalers qua aantallen transacties waren tussen- en hoekwoningen met respectievelijk 85 stuks en 54 stuks werden er bijna 20% en 17% minder van verkocht dan een jaar eerder. Grootste stijger betrof de appartementen; hiervan werden er 37 verkocht, een stijging van ruim 27%.
De gemiddelde transactieprijs van de tussenwoningen steeg met 14,8% het hardst naar gemiddeld € 220.000,-, gevolgd door de hoekwoningen die met een gemiddelde transactieprijs van € 305.000,-, 14% duurder werden.
Van alle verkochte woningen in het 4e kwartaal werd bijna 26% boven de vraagprijs verkocht en bedroeg de onderhandelingsmarge over alle 371 verkochte woningen 1,8%.

Het aanbod is in 1 jaar tijd met bijna 28% afgenomen naar nu nog 557 woningen. De vraagprijzen zijn met gemiddeld bijna 11% opgelopen naar € 414.000,-. Met name de gemiddelde vraagprijzen van 2/1-kapwoningen stegen met 11,9% het hardst naar € 327.000,-. De looptijd van de in aanbod staande woningen daalde wederom fors naar gemiddeld 154 dagen wat een daling betekent van bijna 40%.
De krapte-indicator van 4,5 betekent dat er ook in deze regio sprake is van een krappe markt, waarbij direct gezegd moet worden dat dit een vertekend beeld is. Met een indicator van circa 8,0 voor vrijstaande woningen en tussen de 4,5 en 3,0 voor de 4 overige woningentypen, betekent dat kandidaat-kopers de woningmarkt in deze regio als krap zullen ervaren.
Verder valt in deze regio op dat bijna 27% van de in aanbod staande woningen langer dan 1 jaar te koop staat; een percentage wat weliswaar ieder kwartaal met enkele procentpunten daalt, maar ook betekent dat niet iedere woning snel wordt verkocht.

Woningmarktregio Den Bosch
Onder deze regio vallen meerdere gemeenten, echter vallen alleen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel binnen de NVM afdeling Wageningen. De meer in het oog springende woningmarkt-ontwikkelingen van beide gemeenten zullen hierna worden benoemd. Doordat er echter sprake is van kleinere aantallen transacties, wordt de opsomming beknopt.

In de gemeente Zaltbommel zijn in het afgelopen kwartaal 66 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 305.000,-. Er is hier sprake van een stijging van 34% van het aantal verkochte woningen en een stijging van 5,5% van de gemiddelde transactieprijs ten opzichte van vorig jaar. Gemiddeld deed men 2 ½ maand over om deze woningen te verkopen, vrijwel gelijk aan de verkooptijd ten opzichte van 1 jaar eerder. De tussenwoningen en vrijstaande woningen waren in het meest verkochte woningtype, respectievelijk 16 en 15 stuks tegen transactieprijzen van respectievelijk € 237.000,- en € 390.000,-.
In de gemeente Maasdriel zijn in het afgelopen kwartaal 40 woningen verkocht tegen een gemiddelde transactieprijs van € 341.000,-. Het aantal verkochte woningen ligt hiermee, met 12 transacties minder, lager dan 1 jaar eerder. Verder is in deze gemeente sprake van een stijging van 16,8% van de gemiddelde transactieprijs. Van de 40 verkochte woningen waren er 24 vrijstaande woningen die met een gemiddelde transactieprijs van € 409.000,- van eigenaar verwisselden.
Gemiddeld deed men er 71 dagen over om de 40 woningen te verkopen, 5 dagen sneller ten opzichte van vorig jaar. Meest opvallende in deze gemeente was dat er in het afgelopen kwartaal geen enkele appartement is verkocht.

Conclusie
Vanwege een aanhoudend tekort aan koopwoningen is er een blijvende druk op de woningmarkt; er komen te weinig bestaande bouw en nieuwbouw woningen op de markt om aan de vraag te voldoen. Het gevolg hiervan zijn stijgende vraag- en transactieprijzen en woningen die veelal zeer kort in de verkoop staan. Waar 5 jaar geleden slechts enkele percentages van de woningen boven de vraagprijs werden verkocht, is dat nu 35 á 40% of meer in meerdere regio’s. Ter illustratie; in een regio als Amsterdam werden afgelopen kwartaal bijna 72% van verkochte woningen boven de vraagprijs verkocht.

Noot: De krapte-indicator is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (of 12 x aanbod te delen door aantal transacties in een jaar). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt